房東的背景有的人急于尋找店面，就滿(mǎn)大街搜尋，有時(shí)還真能被他找到幾家正掛著“轉(zhuǎn)讓”字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)這種做法是極其草率的，很容易帶來(lái)一系列的后遺癥。假如你真的看中了店面，最好先從側(cè)面打聽(tīng)到真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者)，對(duì)其背景情況基本了解，覺(jué)得可靠后再進(jìn)行接觸。一般最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時(shí)，你再與現(xiàn)在的店主談判也不遲。另外，一旦談成功，也要注意必須正式前協(xié)議并要求到房產(chǎn)所有者那里更改租賃人姓名。
同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況主要是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的情況、商品的價(jià)格水平�？疾焱坏囟瓮�(lèi)商店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，可以初步測(cè)算出租此店面可能產(chǎn)生的利潤(rùn)狀況；而考察他們的商品價(jià)格水平，是為了據(jù)此確定自己今后的商品價(jià)位。這些都是十分必要的。
客流狀況“客流”就是“錢(qián)流”，考察客流狀況，不僅能使你對(duì)今后的經(jīng)營(yíng)狀況胸有成竹，而且還能為你決定今后的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)提供科學(xué)的依據(jù)�？土鳡顩r主要考察這些內(nèi)容：①附近的單位和住家情況，包括有多少住宅樓群、機(jī)關(guān)單位、公司、學(xué)校甚至其他店家(這些店家極有可能會(huì)成為你的常客)；②過(guò)往人群的結(jié)構(gòu)特性，包括他們的年齡、性別、職業(yè)等的結(jié)構(gòu)特性和消費(fèi)習(xí)慣；③客流的淡旺季狀況。比如學(xué)校附近的店面要考慮寒暑假、機(jī)關(guān)和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時(shí)間、車(chē)站附近的店面應(yīng)摸清旅客淡旺季的規(guī)律，這些都是你設(shè)定營(yíng)業(yè)時(shí)間的重要依據(jù)。
第三步：盡快拿下看中的店面
一旦找到理想的店面，就要當(dāng)機(jī)立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長(zhǎng)夢(mèng)多，很有可能會(huì)因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導(dǎo)致錯(cuò)失良機(jī)。如何拿下店面？談判自然是至關(guān)重要的。
談好房租價(jià)格對(duì)于開(kāi)店來(lái)說(shuō)，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東侃價(jià)之前，你自己心里首先應(yīng)該有一個(gè)譜，先自定一個(gè)能夠接受的最高價(jià)，這個(gè)價(jià)位必須是：①你覺(jué)得自己是有把握負(fù)擔(dān)得起的。尤其是在必須一筆付清數(shù)年租金的情況下，看看自己有沒(méi)有給付的能力；②預(yù)算一下，估計(jì)是有錢(qián)可賺的；③再向附近類(lèi)似的門(mén)面打探一下，價(jià)位也是基本一致，說(shuō)明是比較合理的。然后再依據(jù)這一自己設(shè)定的最高房租價(jià)格，比較房東給出的房租價(jià)格，權(quán)衡后進(jìn)行侃價(jià)談判，就比較容易成功。
談好繳付方式繳付房租有多種方式，一般最常見(jiàn)的有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種。假如房東除了固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定比率的利潤(rùn)的，可以采用按月結(jié)算的方法，這樣能及時(shí)結(jié)算，以免拖久了增加計(jì)算難度，雙方都會(huì)比較滿(mǎn)意；有的門(mén)面房定下一年或兩年的租金后，其后再要續(xù)租的話(huà)，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次，這樣一旦你有了新的店面或有轉(zhuǎn)業(yè)的意向，就不會(huì)損失保證金了；還有的店面是長(zhǎng)期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足夠的資金，而且看好你選定的店面，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清，這樣既可免除門(mén)面半途被別人高價(jià)挖走之虞，也能不受漲租的影響，節(jié)約不少租金，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)看，門(mén)面的房租總體是呈上升趨勢(shì)的。
談好附加條件與房東談判，除了談租金外，還要注意談妥有關(guān)的附加條件，這也可以使你節(jié)省不少開(kāi)支。首先，你在租房前應(yīng)對(duì)店面內(nèi)現(xiàn)有的情況，包括裝修狀況、設(shè)備狀況等都了解清楚，然后通過(guò)談判，要求房東在出租前對(duì)門(mén)面房進(jìn)行基本的整修，如拆除原有已報(bào)廢無(wú)法再利用的設(shè)備和裝修，對(duì)店面的房頂、地板、墻壁作基本的修繕，添置或維修水電設(shè)施等，或者要求房東承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，在租金中予以抵扣�？傊�，要盡量爭(zhēng)取節(jié)省開(kāi)銷(xiāo)。同時(shí)，你可以通過(guò)談判要求免付押金。一些黃金地段的門(mén)面房押金也往往是比較可觀的，雖然這錢(qián)最終是要還給你的，但如果你一直經(jīng)營(yíng)下去，這筆錢(qián)也就等于擱死在了那兒，對(duì)于資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)不小的“包袱”，如果談得好，完全是有可能卸掉的。另外，還可以通過(guò)談判要求延期繳付房租。盡量壓低初期的租金，待一段時(shí)間生意走上正軌后，再按標(biāo)準(zhǔn)支付，并補(bǔ)足前期的差款。只要你言辭懇切、入情入理地分析給房東聽(tīng)，并能主動(dòng)限定延期期限，有些通情達(dá)理的房東是會(huì)答應(yīng)的，這也可以為創(chuàng)業(yè)初期減輕不少經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
三、費(fèi)用預(yù)算
1、預(yù)算(投資額為2000元左右做市場(chǎng)分析調(diào)查[主要是廣州,東莞,深圳各地區(qū)流行趁勢(shì)及進(jìn)貨行情]提前預(yù)付6個(gè)月店租，3000元/月合計(jì)18000元總計(jì)2萬(wàn)元)
(1)、裝修：A、燈具、全身模特X3、半身模特X2 1000元
B、店內(nèi)裝飾1800元(約10平方左右)
(2)、產(chǎn)品首批調(diào)貨1.2萬(wàn)元(3個(gè)檔次，其中主要中高檔占65%，補(bǔ)充中檔占30%，特價(jià)品、服裝配飾占5%)(中高檔次進(jìn)價(jià)為40-50元之間\中檔次進(jìn)價(jià)為20-40元之間\特價(jià),服裝配飾進(jìn)價(jià)為5-15元之間)
四、經(jīng)營(yíng)效果分析：
a)經(jīng)過(guò)一年的銷(xiāo)售，基本收回投資成本，以每月月銷(xiāo)1萬(wàn)計(jì)算(年?duì)I業(yè)總額12萬(wàn)元，除去產(chǎn)品成本(因產(chǎn)品折扣率不同，此處不詳細(xì)說(shuō)明)大約6萬(wàn)元，毛利為6萬(wàn)元，全年費(fèi)用：
i.店租：3000元/月*12=36000元/年
ii.員工工資：1人(導(dǎo)購(gòu)1名)1000元/月*12月*1人=12000元，提成：3600元/年3%提成,工資總計(jì)：15600元
iii.工商稅務(wù)等：1800元/年
iv.水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)：500元/月*12月=6000元/年
v.廣告投入：2000元/年
以上匯總，全年費(fèi)用為2.54萬(wàn)元，全年純利為：6-2.54=3.46萬(wàn)元
b)第二年收入計(jì)算：每月純收入為：3.46萬(wàn)元/12月=0.288萬(wàn)元店面的成敗在于管理和銷(xiāo)售，這兩個(gè)方面管理好了，那么贏利也為期不遠(yuǎn)了。
