一旦專業(yè)市場(chǎng)能夠與資本市場(chǎng)完成資本交流,未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相互間的合作必將提升到資本層面。
“現(xiàn)在已經(jīng)對(duì)河南的紡織企業(yè)如數(shù)家珍了。”4月21日，操著一口江浙口音的鮑偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)笑談。作為德力西集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱德力西）前期談判代表，鮑偉已在鄭州生活了半年時(shí)間了。
據(jù)悉，去年10月27日，在河南元通紡織有限公司（以下簡(jiǎn)稱元通）舉辦的中國鄭州第二屆國際紡織服裝交易會(huì)上，德力西作為中國企業(yè)500強(qiáng)之一的資本大鱷便瞄上了元通紡織城這塊蛋糕。
入主元通
“通過前期的溝通、了解，我們已成為親密的伙伴。”在4月15日，德力西入主鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園、與元通簽約的儀式上，德力西董事局主席胡成中對(duì)企業(yè)“聯(lián)姻”進(jìn)行概述。
按照協(xié)議約定，雙方進(jìn)行戰(zhàn)略重組，成立河南德美元通紡織城有限公司（以下簡(jiǎn)稱德美元通），德力西將注資35億元，持有股份達(dá)68％，處于控股地位。
“元通法人以現(xiàn)有物業(yè)注入，但公司的具體持股的結(jié)構(gòu)并未明晰。”胡成中做了個(gè)比喻，“這次合作演出不僅是雙人舞，還將有一些實(shí)力派公司加入，共同演繹。”
其實(shí)，在重組元通紡織城之前，德力西跨區(qū)域、多領(lǐng)域合作已做了多年的探索。
據(jù)了解，德力西在河南已經(jīng)擁有了南陽、商丘兩處光彩大市場(chǎng)。然而，在這兩大市場(chǎng)的背后站立著四家民營企業(yè)，分別是德力西、北京物美商業(yè)集團(tuán)、安徽南翔集團(tuán)和河北新奧集團(tuán)，由它們共同出資成立一家德美奧翔置業(yè)有限公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作。
“這是江浙資本運(yùn)作常用的模式，尋找項(xiàng)目，由多家公司聯(lián)手出資運(yùn)作，以此為平臺(tái)，進(jìn)行商貿(mào)物流開發(fā)。”一位業(yè)內(nèi)專家分析，從新公司德美元通的名字似乎可以看出一些端倪，或許此次德力西入主元通仍然由這四家公司聯(lián)手操刀。
對(duì)于公司資本投資來源的猜測(cè)，胡成中說，參加項(xiàng)目洽談的企業(yè)不便透露，但都是一些有影響力的行業(yè)巨人，“只有具備了充足的資本才能達(dá)到利益共享，擔(dān)當(dāng)更多的風(fēng)險(xiǎn)。”
在元通紡織城的項(xiàng)目規(guī)劃書上，記者看到，一期占地面積412畝，投資15.7億元，將在1~2年內(nèi)完成主要建設(shè)，二期占地面積約400畝，計(jì)劃投資19.8億元，3~5年內(nèi)完成。
重組背后
4月21日，記者走訪元通紡織城看到，在招商接待室的外窗玻璃上貼著一張通知。上面寫著：從2007年12月1日至2008年1月30日，對(duì)商戶“開門獎(jiǎng)”進(jìn)行調(diào)整，由每月獎(jiǎng)勵(lì)500元調(diào)至200元。
“開門獎(jiǎng)是我們對(duì)商戶的補(bǔ)貼，希望他們能留下繼續(xù)營業(yè)，可是每個(gè)月補(bǔ)貼也是一筆大額資金，資金的短缺是擺在我們面前的一道鴻溝。”元通紡織城接待室的工作人員對(duì)補(bǔ)貼“縮水”事件解釋道。
“自去年下半年一期主體工程完工后，公司開始向我們發(fā)放補(bǔ)貼，可這和稀少的客源造成的營業(yè)損失相比簡(jiǎn)直是杯水車薪。”元通紡織城B區(qū)商戶李風(fēng)勤（化名）告訴記者，元通紡織城的商戶多是一些批發(fā)商，他們?cè)谑袇^(qū)也擁有一些商鋪，然而和元通紡織城的經(jīng)營狀況相比，簡(jiǎn)直是“冰火兩重天”，商戶也只好放棄市場(chǎng)，留下空置的商鋪。
李風(fēng)勤表示，對(duì)于德力西重組元通紡織城，商戶們渴望借助此次契機(jī)，盡快解決高空置率的難題。
據(jù)了解，元通紡織城第一期1300多間商鋪已達(dá)到90％以上的出售、出租率，可是高入駐率和高空置率形成了巨大的反差，市場(chǎng)清冷的狀況不僅傷害了商戶的熱情，也深深刺痛著元通總經(jīng)理姜克生。
“無論是易主交權(quán)還是戰(zhàn)略重組，都是元通紡織城的‘自救’行動(dòng)。”姜克生表示，現(xiàn)在已經(jīng)和德力西達(dá)成共識(shí)，將利用此次機(jī)會(huì)，改變?cè)葐我蛔鰧I(yè)的紡織品交易市場(chǎng)，改窄加寬，利用多方的資源優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模、檔次和功能等方面‘加工’，修建娛樂、酒店等配套設(shè)施。
無疑，通過此次戰(zhàn)略重組，既可以使德力西在中部紡織圈建立一個(gè)跨地區(qū)發(fā)展的物流平臺(tái)，也可以改變?cè)ìF(xiàn)有的經(jīng)營狀況，銜接再開發(fā)的資金鏈條。
但由專業(yè)的紡織品交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)身為多功能的物流中心，一些業(yè)內(nèi)人士也提出了質(zhì)疑。
根據(jù)2004年鄭州市政府出臺(tái)的《鄭州重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)2004~2008年發(fā)展規(guī)劃綱要》規(guī)定，鄭州市政府耗資300億元人民幣打造13平方公里的紡織產(chǎn)業(yè)園，中國元通紡織城作為鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園的核心功能區(qū)，打造為專業(yè)紡織品物流中心。
“為了加快棉紡織企業(yè)的改制、整合，鄭州市政府做出了戰(zhàn)略決策調(diào)整，對(duì)企業(yè)自主經(jīng)營進(jìn)行了一定的放權(quán)。”鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)主任陳宏偉說，管委會(huì)與德力西簽訂了協(xié)議，將由德美元通實(shí)施元通紡織城項(xiàng)目的具體運(yùn)作和建設(shè)經(jīng)營。
“打造多功能的物流中心，對(duì)合作雙方都是一大考驗(yàn)。如果不能有效地整合現(xiàn)有資源，政府對(duì)企業(yè)改窄加寬的權(quán)限過度放權(quán)，企業(yè)原有身份也會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變。缺失控股權(quán)的元通紡織城可能會(huì)由于資金牽制而改變初衷的想法。”上述人士擔(dān)心。
目前建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)拿地成本較低，投入資金相對(duì)較小，而成熟的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)較高的租金可以為開發(fā)商帶來不菲的收益，一些投資商正是瞄準(zhǔn)此契機(jī)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資。
資本聯(lián)姻市場(chǎng)
近年來，省內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)呈快速發(fā)展的狀態(tài)，門類齊全的批發(fā)市場(chǎng)為市場(chǎng)注入了活力，但專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)多采取同類化、各自獨(dú)立經(jīng)營的銷售模式，也給其后續(xù)發(fā)展帶來考驗(yàn)。
“同類企業(yè)扎堆競(jìng)爭(zhēng)對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的培育和發(fā)展并非益舉。”河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張慧玉舉例說，僅在鄭州地區(qū)就有3家紡織品批發(fā)市場(chǎng)，很容易發(fā)生因搶奪商戶而進(jìn)行的惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終損失還是由企業(yè)自己來扛。
他還認(rèn)為，獨(dú)立經(jīng)營的銷售模式也是批發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)多而散現(xiàn)狀的原因之一。缺少客戶資源，沒有足夠的資金注入，批發(fā)市場(chǎng)很容易發(fā)生市場(chǎng)斷流，甚至出現(xiàn)空殼市場(chǎng)。
據(jù)悉，在距離元通紡織城不遠(yuǎn)處的鄭州西區(qū)的大廚房、水岸花木城、中原國際小商品城，也都是高空置率的代表。
“由于目前城市中心用地逐漸短缺，一些大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目搬遷到城市郊區(qū)，如果要吸引商戶進(jìn)駐和鞏固客源必須建立完備的基礎(chǔ)設(shè)施以及配套的管理�，F(xiàn)在多數(shù)市場(chǎng)還只停留在初級(jí)階段，一旦批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)能夠與資本市場(chǎng)完成資本交流，我們的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作就進(jìn)入高級(jí)階段了。”某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表示，未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相互間的合作必將提升到資本合作層面。
可以預(yù)見，隨著地域壟斷的堅(jiān)冰被逐步打破，商業(yè)地產(chǎn)之間跨區(qū)域兼并重組將成為不可避免的發(fā)展趨勢(shì)。而德力西注資元通也將成為眾多重組的一個(gè)縮影。
